Những điều bạn cần phải biết khi đặt cọc mua bán nhà

Hoạt động mua bán nhà đất là một hoạt động giao dịch trọng yếu. Không chỉ bởi giá trị của nhà đất là con số lớn. Mà còn bởi đi cùng với đó là các thủ tục pháp lý phức tạp. Nếu không cẩn trọng, chúng ta có thể gặp rắc rối. Thậm chí là các rủi ro đáng tiếc. Nhất là trong các hoạt động thanh toán tiền đặt cọc khi mua bán nhà đất.

Tiền mất tật mang là điều không có ai mong muốn cả. Chính vì thế, để tránh gặp những rủi ro liên quan đến việc giao dịch mua bán nhà đất. Trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán, chúng ta phải nắm vững một số thông tin lưu ý quan trọng. Có như vậy, hoạt động chuyển nhượng mua bán mới có thể suôn sẻ. Và quyền lợi của bên mua được đảm bảo tối đa.

Lưu ý cẩn trọng khi thanh toán tiền cọc để tránh những rắc rối và rủi ro phát sinh là điều vô cùng quan trọng

Theo Kênh Thông Tin Nhà Đất Và Quy Hoạch Đô Thị Bắc Sông Hồng phân tích, khi cân nhắc xem xét về hợp đồng. Chúng ta cần lường trước 8 nhóm rủi ro có thể phát sinh. Bao gồm:

1 . Nhóm rủi ro liên quan đến quy hoạch

Quy hoạch là vấn đề nhạy cảm nhất khi nhắc đến mua bán đất đai. Đây cũng là rủi ro lớn nhất có thể gặp phải nếu người mua không cẩn trọng khi xác nhận lô đất mình có ý định nhắm đến.

Nhóm rủi ro quy hoạch ở đây là các vấn đề liên quan đến: Nhà đất hợp pháp, đủ thủ tục nhưng lại vướng quy hoạch, lộ giới, giải tỏa,… Đáng chú ý ở đây là nhiều quy hoạch công bố sau khi xác lập sở hữu làm người mua bán phải hủy dự định. Các rủi ro thuộc nhóm này không có số liệu thống kê cụ thể.

2 . Nhóm rủi ro nhà đất chưa hoàn chỉnh về thủ tục pháp lý

Trong trường hợp này, người mua có thể gặp rắc rối hoặc mất nhiều công sức, tiền bạc trong việc xử lý thủ tục pháp lý sau này. Nhất là trong tình huống người bán chối bỏ trách nhiệm hỗ trợ giải quyết.

Nhóm rủi ro này bao gồm: nhà chưa hóa giá, chưa hợp thức hóa xây dựng, nhà đất chưa giải quyết xong về đồng sở hữu,… Các rủi ro thuộc nhóm này chiếm tỉ lệ 49%.

3 . Nhóm rủi ro do bên bán không xuất trình được giấy tờ chính của nhà đất.

Thông thường, nguyên nhân là nhà đất đang trong tình trạng bị thế chấp. Nhóm rủi ro này chiếm tỉ lệ 15%.

4 . Nhóm rủi ro do tranh chấp nhà đất. 

Thông thường ở đây là các tranh chấp đồng sở hữu. Hoặc tranh chấp với nhà bên cạnh. Nhóm rủi ro này chiếm tỉ lệ 4%.

5 . Nhóm rủi ro do tư cách bên bán, cụ thể như: bên bán đang mắc nợ nần, bên bán thay đổi ý kiến trong quá trình bán,… Với nhóm rủi ro này, tỉ lệ chiếm khoảng 12%.

6 . Nhóm rủi ro do tư cách bên mua, cụ thể như: khả năng thanh toán trục trặc, thay đổi ý định mua bán,… Nhóm này tỉ lệ chiếm khoảng 8%.

7 . Nhóm rủi ro thay đổi trạng thái chuyển dịch sở hữu, ví dụ như bên mua lại bán lại ngay khi đang mua,… Rủi ro này chiếm tỉ lệ 3%.

8 . Nhóm rủi ro do cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ, điển hình như các trường hợp vẽ sai hiện trạng, tính thuế sai,… Thông thường, tỉ lệ của nhóm rủi ro này vào khoảng 2%.

Sau khi đã phân tích cân nhắc kỹ lưỡng về các rủi ro có thể phát sinh. Bước tiếp theo cần làm đó là tìm hiểu thật kỹ về các vấn đề lien quan đến bất động sản mua bán. Bao gồm:

+ Nhà phố

Cần xem bản vẽ nhà đất và phô tô một bộ giấy tờ của ngôi nhà. Sau đó đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng của ngôi nhà. Nếu nhà đã từng có can thiệp sửa chữa, thay đổi kiến trúc thì cần phải có giấy phép xây dựng đúng quy định. Thêm vào đó, cần xác định rõ xem nhà đất có thuộc diện quy hoạch, mốc lộ giới, tường chung hay tường riêng, đường điện nước chung hay độc lập, nhà có thuộc phạm vi hạn chế độ cao xây dựng,…

+ Nhà trong ngõ

Cần xem lối vào nhà chung hay độc lập. Trong trường hợp sử dụng lối đi chung cần phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung. Hoặc thỏa thuận tách đất là lối đi độc lập. Bên cạnh đó nên xem xét nhà có nằm trong khu vực bị ngập lụt vào mùa mưa hay không.

+ Mua đất xây mới

Phải xác định xem đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay không (sổ hồng). Đất đã từng chuyển mục đích sử dụng chưa, đất thuộc diện thổ cư hay nông nghiệp,… Trong trường hợp đất thuộc diện thừa kế, là tài sản chung của nhiều người. Trước khi tiến hành thanh toán tiền cọc, cần yêu cầu tất cả những người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng ý bán đất. Nếu người thừa kế có gia đình, cần yêu cầu các thành viên trong gia ký kết ( bao gồm vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi). Sau đó cần đến UBND phường/xã xác minh tình trạng quy hoạch và tranh chấp của lô đất.

Thêm vào đó, càn chủ động đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh rới rõ ràng với các lô đất liền kề. Đây là việc cần thiết để tránh các rắc rối tranh chấp về sau.

Trong trường hợp chỉ mua 1 phần thuộc cả lô đất lớn. Cần chú ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu để có thể tách thửa với đất ở, đất nông nghiệp ở địa bàn sở tại. Tìm hiểu cụ thể về chi phí tách đất, chi phí này cho bên nào thanh toán,…

Trên đây là những điểm lưu ý cần ghi nhớ khi đặt cọc tiền mua bán nhà đất mà Kênh Thông Tin Nhà Đất Và Quy Hoạch Đô Thị Bắc Sông Hồng đã chỉ ra. Hi vọng, nhờ vào đó, quá trình mua bán nhà đất của bạn sẽ diễn ra thuận lợi, suôn sẻ và an toàn hơn.